CF下注

本报讯记者 石健 北京市报导

2024年至今，在“新旧置CF下注换CF下注”现行政策大环境下，城投公司回收CF下注存量住房形成常态。

《中国经营报》新闻记者统计数据显示，到目前为止，早已有几十个一CF下注二线城市城投集CF下注团开CF下注展存量住房回收工作中。在多名城投集团业务人士看来，“新旧置换”背后，是由于城投集团拥有完善的保障性住房、租赁房等“投融建管营”积累的经验，伴随着城投集团“结局”，也有助于存量住房回收工作中，同时还会切实可行地做大做强CF下注住宅存量资产，实现多方共赢。

销售市场新人物

“实际上‘新旧置换’工作大家2023年就正在做”，提及住宅“新旧置换”，东部省份一位房产中介对记者说：“上年通常是双方在核心，一是房产中介，中介公司主要工作内容便是通过收购或代理等方式帮助承租人卖老房，帮助购房者联系地产商购买新房子。二是地产商，地产商直接采购承租人老房，向购房者出售新房子，老房评估价值可相抵一部分新购房款。可是，近年来，各地城投集团逐渐参与其中，产生回收存量住房新的市场格局。”

2024年4月30日，中央政治局会议提及“需要结合房地产业供求关系的新形势、人民群众对高品质住宅的新期待，综合科学研究消化吸收存量房产和改进增加量住宅的政策措施，赶紧搭建房地产业创新模式，推动房地产业高质量发CF下注展的”，就是基于政策及实际需求，城投集团开始纷纷“结局”回收存量住房。

记者注意到，伴随着城投公司新人物的加持，城投公司回收存量住房并没地方性的“体制机制创新”，反而是展现“多点开花”的局势。在实施“新旧置换”的几十个一二线城市中，不仅有经济发展较为发达的东部沿海地区城投集团，还有正在崛起的中西部地区城投集团。

2024年3月，安徽宣城俩家城投集团公布商住楼“新旧置换”公示，住户可以使用宣城市市区要求区域范围“老房”换得这几家国营企业开发建设的多个小区的“新房子”；江苏省江阴市一家城投集团公布商住楼“新旧置换”公示，发布正在销售商住楼“新旧置换”业务流程；2024年4月，郑州住房保障和房产管理局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，确立郑州市某个城投集团回收二手住房，促使人民群众根据“卖旧买新、新旧置换”选购改善性新建商品住房；四川宜宾明确提出了着力打造国营企业回收二手房或是总量商住楼做为保障性租赁房的制度，目的在于到2027年宜宾市得用国营企业回收二手房或总量商品房方式，筹资保障性租赁住房10000套之上；2024年5月，福建省漳州市城建局、市财政局、国资公司联合印发了《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》，确立国营企业做为运营主体，选购未能成功“卖旧”的满足条件的存量住房做为保障性租赁住房开展经营管理。

针对为何城投集团要参与回收存量住房业务流程，方达资询研究所有关研究工作人员对记者表示，这与之前中间颁布的诸多盘活存量资产现行政策有关。

2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（政办发〔2022〕19号文），确立保障性租赁住房归属于总量规模庞大、现阶段盈利不错或增长空间比较大的建设项目财产，要重点做大做强；2023年8月，国务院令表决通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文），提出了一系列关键对策，旨在推动保障房建设与供货，以适应改善房要求；2024年3月，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》（国发〔2024〕7号文），鼓励各地根据设备升级和新旧置换的方式促进投资消费。

在多名地区国有资本有关人士看来，城投集团“结局”参加回收存量住房，更有经验可寻。辽宁省一位地区国资公司人士告诉记者，近一两年来，各地城投集团承担着“教育教学楼”业务流程，从“教育教学楼”的工程建设到了后期市场销售，城投集团已形成较为成熟的运营模式，甚至有一些城投集团成为了地区商住楼研发的“中坚力量”，鉴于以上工作经验，城投集团参加回收存量住房，也有助于大批库存量消化吸收，完成资金周转。

记者注意到，不仅有收购工作经验优势之外，在资金方面，城投集团也存在着优点。2023年1月，中央人民银行公布的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》并成立千亿元资产，用以正确引导银行业为重庆、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市8个试点区回收存量住房作为保障性租赁住房提供资金扶持。

2024年1月，中央人民银行、国家金融监督管理总局联合举办的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，确立银行业可以按照市场化原则派发房屋租赁团队买房贷款，推动企业和满足条件事业编按照有关规定大批量选购总量闲置不用房子作为寝室型保障性租赁住房，适用系统化产业化住房租赁企业按照有关规定大批量选购总量闲置不用房子作为保障或盈利性租赁房长期投资经营。所以城投集团回收资产大多为中央人民银行正确引导银行业所提供的贷款支持。在其中，青岛市采用的方式为地方国企回收楼盘资本金的20%为自筹资金，剩余80%为中央银行借款。

连通更换传动链条

在多名从业安置房建设的城投集团业务员看起来，参加存量住房回收将针对安置房建设具有事半功倍的作用。在其中，河北省一家城投集团集团旗下从业安置房建设的子公司负责人告诉记者，现阶段，很多城市都是在进行“进行抢人方案”，招揽人才的关键是能不能配全人才公寓。“应对大量人才公寓开建，如果都是平地而起得话，可能极大地提升基本建设工程成本，可是如果能通过收购二手房，再对二手房进行改造建设，将会极大地控制成本。”

在该负责人看起来，减少工程成本还并不是的重要因素，“完善的周边环境基本建设，才是重点。对于一个房地产住宅小区而言，空有高质量的住房还远远不够，还要拥有完善的地区组队和功能配套，一般二手房附近都拥有完善的商业街区、学校及医疗等，附近完善的服务设施可能大幅缩减开发周期。”

值得关注的是，将二手房作为租赁房，可以为城投集团产生比较稳定现金流量。城投集团回收很多存量住房后，能够大力开展房屋租赁业务流程。专业人士广泛认为，这项业务平稳，现金流量好，并且对于发行股票、Reits等也有帮助，遭受资产市场青睐。在城投集团社会化、产业发展转型发展的大环境下，无疑是好一点的业务发展方向。

记者注意到，城投集团进行存量住房“新旧置换”，可能有益于连通一手、二手住房更换传动链条，适当激话房地产业选购销售市场。此外，记者通过走访发现，河北省、辽宁省等进行存量住房收购地区，家居装修、建材等销售市场也是有转暖发展趋势，根据“新旧置换”将会带动房地产业行业产业链健康有序发展。

访谈中，许多正在努力更换住房消费者认为，住宅有别于车辆、玩具等日用品，房地产相对价值高，商品流通难度高，假如更换新房子将优先选择城投集团主导新项目。对于此事，方达资询研究院研究员亦觉得，城投类国营企业无限接近地区行政机关，便捷融洽房管所、住建局、自规等有关部门及时完成“新旧置换”办理手续。最终，城投类国营企业回收，有着天然的政府部门信任背书，在经济、品质、管理等层面较民营企业认同度较高，基本上不会存有“烂尾楼”“逃走”的现象。

针对城投公司回收存量住房的操作流程有什么，记者梳理发现，一般包括制订收购计划、发布卖房信息“新旧置换”公示、老房持有者工商注册登记、老房持有者“新旧置换”商谈、老房价值分析、地方国企回收老房、购买新房子与办理过户等各个环节。

但在回收存量住房的价格上，方达资询研究院研究员觉得，回收存量住房属于一种规模化的个人行为。因此，在实施回收和确定收购价格的时候，必须依照市场的交易方式去执行。一般而言，存量住房收购价必须以成交价为基础。例如，郑州市颁布政策规定，委托专业房地产评估机构，看待回收二手住房开展价值分析并提交评价结果。而南京市的处理方式，则由收购者筛选个人信用好、业务流程高的资产评估机构，产生资产评估机构名册库，收购者与以旧换新人共同从资产评估机构库文件随机选择三家资产评估机构，分别从计划收购的存量住房进行评价，取排列中间评估价值作为最终收购价。

（编写：何莎莎 审批：朱紫云 审校：刘建）

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