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内容摘要：

周五房大小平台地产股票强悍暴涨，推动房地产业主题风格ETF股权溢价、放量上涨，房地产主题基金一样领跑行业。中央银行连放“史诗”大招的身后，是大小平台统计局发布的房地产各类触目惊心数大小平台据信息。假如房地产业恢复正常2023年的水准，将会出现什么原因？古语云，旁观者清，当局者迷。

一、周五房地产股票强悍暴涨，推动房地产业主题风格ETF股权溢价、放量上涨，房地产主题基金一样领跑行业。

5月17日，周五下午，受房地产业4条重磅消息现行政策刺激性，地产板块下午不断疯涨，房地产股票全程暴发，房地产指数涨幅超过7%，周涨幅遥遥领先于股票大盘，做到12.65%。在个股方面，万科地产A、金地地产等超过20余股竟然股票涨停；59只房地产股票涨幅超过6%。

国内房地产股票暴涨，也推动了美国股票中资企业房地产业暴涨，房多多开大小平台盘后上涨幅度扩大到323.77%，开启融断。之后修复交易后没多久再一次股票停牌。截至收盘，房多多大涨超300%。

房地产股在收盘快速拉涨，也刺激性房地产业主题风格ETF股权溢价、放量大涨。房地产业主题风格ETF 在所有ETF表现中长期领先。在其中，颖桦房地产业ETF贴近股票涨停，涨幅达到9.49%，股权溢价做到1.71%，华宝房地产ETF涨幅超过9%，成交量做到2.15亿，交易量创历史新高。最大规模南方地区房地产业ETF涨幅为8.53%，成交量提升10亿。除此之外，华夏房地产ETF上涨幅度也达到了7.65%。

在周五夜间升级净值后，房地产主题基金一样领跑行业。在其中招商合作沪深指数300房地产、华宝中证800房地产ETF、银华中地区证国内房地产主题风格ETF涨幅超过8%。实际上，从收益率上来说，地产板块的启动一直持续一个月，多个房地产业主题基金近一个月上涨幅度贴近三成。

已有私募基金经理和股票分析师将这一波房地产业蹭热点预估，放大到全部地产行业的大牛市空间和时间房地产相关领域的投资机会。在他们大小平台看来，伴随着供需两端现行政策持续比较宽松主旋律，融资支持下供给侧结大小平台构市场出清基本结束，需求面现行政策刺激或正确引导股票基本面稳中有进修补，行业存在短期内市场供求关系再平衡机遇，与此同时旧村改造及安置房建设有望为市场提供增大小平台量空间。

她们也认为，关注着房地产行业的有关投资机会的前提下，还应关注有关投资机会，例如家用电器消费装饰建材。

二、中央银行连放“史诗”大招的身后，是统计局发布的房地产各类触目惊心数据信息。

周五一天之内，中央银行连放“史诗”招式，撤销房屋贷款利率现行政策低限，下降公积金贷款利率、有史以来最少首大小平台套占比低限、央行将开设3000亿保障房贷款。这四个招式，被大多数投资者、基金管理公司看做是，超过预期现行政策下，专注于做好住宅行动。房地产行业的现行政策构思由供给侧结构转为需求方，而且对焦去产能。房地产业有希望止跌回升，再现光辉。

仅有三郎等极少数人觉得，即便是央行四大招，仍然并不是处理需求方，仅仅立在供给侧结构，曲解需求方能力，希望继续揠苗助长需求方来利好消息供给侧结构。不着力解决国民生产总值构造向人均收入歪斜难题，没解决住户部门高债务率和极高财政压力难题，所有制度都无法真正促进房地产要求改进，促进房地产业企稳回升。

不过很多人并不赞同三郎这样的说法。在他们看来，现行政策效果怎么样，A股市场房地产类资产暴涨，销售市场告诉了我们。身后逻辑性取决于央行是说明了心态，政策和幅度后面都能够调节。市场对于地产的预估没有那么消极以后，对于整个股票投资风险提高有益处。

三郎想提示拥有这些观点得人，房地产业盛极30年而衰但是3年。假如30年积累的分歧，中央银行不属于收入分配结构、负债风险容忍度和产业结构深层次冲突的4招式便给冶好了，那一定是传奇世界的经济政策传统，我国人民银行行长潘功胜，一定是继美联储会议前主席本·伯南克(Ben Bernanke)以后，下一个诺贝尔经济获得者。

事实上，同样在周五，中国统计局发布了一系列房产投资、商住楼产品销量价钱大幅度下降的信息。

在今年的1-4月份，全国各地房地产开发投资30928亿人民币，同比减少9.8%；在其中，住宅投资23392亿人民币，降低10.5%。

房屋新开工面积23510万平方，降低24.6%。在其中，住房新开工面积17006万平方，降低25.6%。

房屋竣工面积18860万平方，降低20.4%。在其中，住房竣工面积13746万平方，降低21.0%。

新创建商品房销售面积29252万平方，同比减少20.2%，在其中住房销售面积降低23.8%。新创建商品房销售额28067亿人民币，降低28.3%，在其中住房销售总额降低31.1%。

地产商今年到位资金34036亿人民币，同比减少24.9%。在其中订金和预收账款10002亿人民币，同比减少37.2%；个人按揭贷款4953亿人民币，同比减少39.7%。

仅商住楼未售总面积由于新建竣工与销售降低，增至74553万平方，同比增加15.7%。在其中，住房未售总面积提高24.5%。

全国房产投资从2022年4月变为持续下滑至今，至今一直没有变为正增长。而今年前4月的跌幅，已经超过去年全年。

从销售任务看，2019年，全国各地商品房销售面积17.16亿平方米，商品房销售额15.97万亿。2020年、2021年疫情防控期间，销售面积和营业额都是在17亿平方米和17万亿以上。

2022年，新创建商品房销售面积和销售总额分别是13.58亿平方米和13.33万亿。

2023年，我国新创建商品房销售面积和销售总额分别是11.17亿平方米和11.66万亿。

如果持续这一趋势，今年中国新创建商品房销售面积和销售总额有可能会跌穿9亿平方米及9万亿，分别是8.95万平方米和8.4万亿。与疫情之前比照，大约降低一半左右。

三、假如房地产业恢复正常2023年的水准，将会出现什么原因？

依照1-4月份状况，在今年的住户大概需要付款购房首付1.68万亿，新增加银行借款6.72万亿。

假如2024年的房屋销售想要实现与2023年差不多，在今年的后8个月要多卖2.22亿平的房子，住户多掏3.26万亿的银两。15%的首付，多掏4890亿该款，多增加2.771万亿的借款。

总计下去，住户需要缴纳2.169万亿元首付款，新增的9.491万亿元借款。

2023年，我国居民债务收入比已经达到了143.4%。比美国的110%高出33％。住户利息收入比为为6.9%，比美国家庭利息收入比4.2%高于6成。

在人均收入增长率不变的前提下，这将会造成至少以下三个不良影响：

第一，今年居民收入至少能降低4890亿人民币，直接关系社会发展商品零售额降低超出1%。4月份社会发展商品零售额增长速度早已掉进2.3%了。

第二，住户部门债务将在2023年的79.26万亿元增至88.751万亿元，提高12%。住户负债收益率将从143.4%增至154.2%，住户利息收入比将突破7%。居民部门的债务风险将急剧恶化，断贷比例将大幅增加，拍卖房的数量将大幅度增长。

第三，因为贷款额的提高平均速度是收入2倍以上，而贷款额也是收入154.2%，新增加的月付息额度，可能会影响将来每一年的零售额增长幅度，降低2％。

事实上，危害远高于此。有人计算了，首付款减少了，按揭反倒越来越高了！

有一位网友说，假如是在上海，一套1000万左右的，之前首付款30%，借款30年，必须首付款300万，借款700万，每月还款3.2万元左右，30年利息总计必须还款1100多万元。

如今首付款降至15%，必须付150万，借款850万，每月还款4.1万，30年利息总计1400多万元。

实际上减少了首付款，由于提升贷款部分要多支付30年息，买房者总计的买房开支，反而要提升300万，约27%。按30年均，一年提升10万余元开支，这一家人必然每一年尽量减少10万余元交易。

我们自己的交易站不起来，一方面收入在GDP中的比例，比世界平均水平略低20％上下。另一方面是我们的住户财政压力，会比世界平均水平高于一半以上。

在挑选交易或是房地产问题上，你如果将筹码放到房地产业一边，交易便会受到极大的危害。交易损伤最终的结局，便是供给过剩，项目投资产能过剩。

因此，首套房15%二套25%的房贷首付比例，这幅度是前所未有的，但是对消费服务产业结构的负面影响，将会是前所未有的。

四、古语云，旁观者清，当局者迷。

决策者的一片苦心取决于：再给你降首付，让你降银行贷款利率，你就能够赶紧去买房了。

但是他忽视了最应当忽视的一个基本客观事实：虽然亲身经历以往这些年的外部环境，买得起房得人仍然买得起房，他们有了N一套房，这一政策没法有效推动这群人的选购；而没房得人依照他们的收入，倘若房子价格不继续下降个3成、5成，0首付款她们也依旧没房，他们认为首付款压力没有了，按揭她们也没钱还贷款。终究借款都是要还的，欠帐是跑不掉的。

事实上房地产业最重要的难题，一是提升中低收入者阶级收入，二是降房价、降土地价格！除开这几条，没有捷径可走。

因此，在周五四大地产政策落地与此同时，大摩将会对在我国房地产板块的观点，也从“吸引人”下降至“与大市一致”。

立在残局以外的大摩称，虽然在政府身心放松投资者情绪改进的带动下，中资企业房地产股票4月中下旬至今已暴涨约50%，但股票基本面依然疲软，且后半年的不确定因素比较高。并把龙湖集团和保利发展的定级由“加持”降低至“与大市同时”。

【创作者：徐三郎】