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文：任泽平精英团队

前言

招式买球体育app组合策略一起来了:

1、首套商业房买球体育app贷最少首付比不少于15%，二套最少首付比不少于25%，首套房最少首付比创历史新高新 低。预估刚性需求、改进生理需求将释放出来，但鉴于人均收入、学生就业预估较弱危害，效果有限。

2、首套房、二套房公积金银行贷款利率相隔20个月再度下降，创历史最低。先前商业房贷利率不断下降，商业房贷与公积金贷款利率价差不断变小，此次降低有理有据，住户得到进一步特惠、购房成本降低。

3、撤销首套房、二套房商业房贷利率现行政策低限，一城一策。预估更多城市买球体育app将加入“商业房贷利率低限撤销”队伍，商业房贷利率有希望持续下行。

4、拟设立保障房贷款3000亿人民币，向地方买球体育app国有企业放贷，回收已完成未售卖商住楼，作买球体育app为买球体育app保障房。

我们以前提倡的创立保障性住房金融机构、政府收储房屋交易作为保障性住房（请参阅《》)已经落地式，这也是处理房地产业困境的关键举措，3000亿人民币或者基本试着，后面政策力度还需要继续加码。

目前房市交易量不景气、政府财政压力比较大，当地政府保交楼、回收普通商品住房，力不从心。政府收储方式，钱从哪里来？由中央银行开设专项用于回收商品房贷款，当地政府以回收的商品房为质押，向国有银行申请办理低利息贷款，银行业向中央银行申请办理贷款，即类PSL，当地政府得到银行业资金后付给地产商。

政府收储方式，有利于去产能、救地产商、救楼市、利财政局、利民生工程。地产商取得资产，减轻现金流压力，一方面用以摘地，利好消息政府财政；另一方面基本建设住宅、避免烂尾楼，利好消息民生工程。当地政府将保障性住房租用获得收入，准时向银行业还贷，与此同时，通过收购房屋交易降低市场需求，做到去产能总体买球体育app目标，推动行业的健康发展，稳经济。除此之外，大批量回收转保障性住房，建设中国版组屋，一举多得。

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文章正文

1 事情：四箭连破，房地产业迎史诗利好消息，重大政策转折点

事件一：首套房、二套房商业房贷最少首付比下降至15%、25%。

5月17日，中央银行、国家金融监督管理总局公布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，《通知》明确提出，针对贷款买普通商品住房的农村居民，第一套住房盈利性住房按揭贷款最少首付比例调整至不少于15%，二套住宅盈利性住房按揭贷款最少首付比例调整至不少于25%。

首套房、二套房商业房贷最少首付比相隔8个月再度减少，首套房最少首付比创历史新高最少。1998年全方位房改办至今，最少首付比出现在了2008年10月。受国际金融危机危害，我国经济遭受严重冲击，为应对突发事件，我国采取一系列对策，主要包括将首套房、二套房最少首付比调整至20%。2015年，为去产能，首付比也曾经从30%降到20%。2023年8月，首套房、二套商业贷款首付比调整至20%、30%。本次，首套房、二套房最少首付比15%、25%，首套首付比创历史新高最少，二套首付比靠近最少。

事情二：首套房、二套房公积金贷款利率下降25BP。

5月17日，中国央行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下降个人住房公积金贷款年利率0.25％，5年下面（含5年）和5年及以上首套房个人住房公积金贷款年利率各自调整至2.35%和2.85%，5年下面（含5年）和5年及以上第二套个人住房公积金贷款年利率各自调整至不少于2.775%和3.325%。

个人住房公积金贷款年利率相隔20个月再度下降，创历史最低。在历史上，中央银行曾六次下降本人公积金贷款利率，分别为2002年1-2月、2008年8-12月、2012年5-7月、2014年10月-2015年8月、2022年9-10月。本次再调降25个BP，创历史最低。此次下降与LPR及其商业房贷利率持续下滑有关。2023年迄今，中央银行大幅下降LPR，与此同时，银行业也在逐渐下降本人按揭利率，造成商业房贷利率与公积金贷款利率的收益率不断变小，为了满足刚性需求、改进生理需求，公积金贷款利率的调降刻不容缓。

事情三：全部取消首套房、二套房商业房贷利率现行政策低限，一城一策。

5月17日，中国央行《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，撤销全国各地方面第一套住房和二套房盈利性个人住房贷款利率现行政策低限。各省级支行依照一城一策标准，具体指导各省级销售市场利率定价自律机制，依据辖区的各大城市房地产业局势及地方政府管控规定，自主确定是不是设置辖区的各大城市盈利性个人住房贷款利率低限及下限水准（若有）。金融机构应依据各省级销售市场利率定价自律机制确立的利率下限（若有），结合本组织经营情况、客户风险情况等多种因素，适时调整每笔贷款的实际市场利率。

《通知》前，全国已有64座城市撤销首套房利率低限。本次《通知》前，有关商业房贷利率下限的具体政策2022年12月颁布的，中央银行、原银监会公布建立新派发首套房盈利性个人住房贷款利率现行政策调整机制，对评定期限内新建商品住宅销售价格环比和同比持续3个月均降低的大城市，分阶段放开第一套住房盈利性个人住房贷款利率低限。截止到2024年一季度，已经有64座城市撤销首套房商业房贷利率低限。

事情四：拟设立保障房贷款3000亿人民币，回收商住楼用以保障性住房

5月17日，中央银行公布拟设立3000亿人民币保障房贷款，年利率1.75%，时间1年，可贷款展期4次。派发对象包括国家开发银行、国有银行、国有银行、邮政银行、股份制银行等21家全国性银行。金融机构依照自主决策、风险自担原则，向城市政府部门指定的地方国有企业放贷，回收已完成未售卖商住楼，作为保障房。中央银行依照贷款本息60%派发贷款，预估将推动银行借款5000亿人民币。

本次《通知》是“综合科学研究消化吸收存量房产和改进增加量住宅的政策措施”的延伸与落地。最近，当地政府相继出台现行政策降低企业成本住宅，作为保障性住房。2022年7月，郑地租用回收郑州四环内房屋交易源做为人才公寓；9月，济南城发公布回收3000套商住楼做为租用贮备；湖州市、邯郸市、阿勒泰等多地也发布政策鼓励将房屋交易源转化成保租房子。2024年5月，杭州临安区政府向房地产商回收商住楼作为公共租赁房。云南大理激励回收房屋交易做为保租房子或人才房。

2 危害：减少购房成本，利好消息需求释放，仓储是重要途径、幅度还可以更高

1）首付比下降立即减轻购房首付额度工作压力，却也代表着资金压力提升。房贷首付比例降低尽管能够缓解首付款阶段经济压力，可以撬起总价高住房，但是这也可能导致住户每月资金压力提升。人均收入、学生就业预估较弱环境下，房贷首付比例降低将释放出一定的刚需和改善型住房需求量大，但影响比较有限。

2）公积金贷款利率降低，商业房贷利率低限撤销，在未来高库存大城市商业房贷利率或降到3%下列，购房成本将大幅度下降。

政策变化前，千店总体首套房、二套房贷利率均处于历史低位，但一线城市高过均值。珍珠贝资料显示，2024年3月千店首套房流行房贷利息约为3.59%，小于5年限之上LPR，二套流行房贷利息约为4.16%。而一线城市首套房、二套房贷利率分别是3.88%、4.29%，二线城市为3.61%和4.17%，三四线城市为3.57%、4.15%。

政策变化后，预估大部分大城市商业房贷利率将继续下降，买房者成本费显著降低。按公积金贷款额度100万余元、借款30年、等额本金还款方法，每月月供降低135块左右，累计30年月供降低4.9万余元。除此之外，公积金贷款利率降低将有效促进商业房贷利率下滑。将来更多城市商业房贷利率低限可能会取消，年利率有希望迎来新一轮调降，最大限度减少新买房的贷款利息压力，减少还款负担。

3）政府收储房屋交易作为保障性住房已经落地式，开设类PSL，去产能、救地产商、救楼市、利财政局、利民生工程。3000亿人民币或者基本试着，政府收储方式可以解决房地产业困境的关键举措，将来需持续加码，待领域探底回暖。

“金三银四”房市主要表现大跳水，地产商资金短缺，政府财政压力比较大。这样的情况下，当地政府很有可能缺乏足够的资产保交楼、回收普通商品住房。因而，由中央银行开设专项用于回收商品房贷款，当地政府以回收的商品房为质押，向国有银行申请办理低利息贷款，银行业向中央银行申请办理贷款，即类PSL，当地政府得到银行业资金后付给地产商。

地产商取得资产，减轻现金流压力，一方面用以摘地，利好消息政府财政；另一方面基本建设住宅、避免烂尾楼，利好消息民生工程。当地政府将保障性住房租用获得收入，准时向银行业还贷，与此同时，通过收购房屋交易降低市场需求，做到去产能总体目标，推动行业的健康发展，稳经济。除此之外，大批量回收转保障性住房，建设中国版组屋，一举多得。

3 未来展望：短期内现行政策助力行业探底，中远期房地产业仍有较大发展机会

短期内，限购政策、房贷利息、房地产融资等举措很有可能进一步优化，推动房地产业探底。

2024年开年以来，国内房地产优化政策持续加码，加速落地。市场供给以资金支持为基础，房地产金融联动机制有希望进入常态化，全国各地激励国资企业回收房地产商库存量、改进地产商资金状况；需求面，央行降息、降首付比、税收优惠政策、释放压力落户口、放松限购、提升公积金新政等，持续释放刚性需求、改进生理需求。

在国内房地产供求关系发生变化的大环境下，将来，市场供给，地产商资产改进依然存在使力室内空间；需求面，重点城市放开限购、房贷利息下滑是大趋势。现阶段房地产业进到从“防超温”转为“防低温”的时期，从销售、项目投资等数据看房地产业已超调量，房市主要表现疲软，现行政策提升将推动房地产业探底，有益于着陆。

中远期，充分考虑城市化进程、改进生理需求、城市发展等，中国房地产市场仍有较大发展机会。根据我们在《》里的计算，到2030年在我国新增加购房需求迟缓降到9.1亿平方米，预估2024-2030年在我国新增加购房需求在9.3亿平方米/年，在其中硬性需求、改进生理需求、升级要求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改进生理需求成为国内住房市场较大的需要支撑点。

4 短期内三招可救房地产

人们先前明确提出，三招可救现阶段房地产，房地产业是第一大主导产业，房地产业稳，则经济发展稳，学生就业稳，金融业稳。

建立保障性住房金融机构，回收房地产商库存量。创建项目资金回收房地产商土地资源、商住楼库存量，房地产商取得资产限制务必保交楼，这样可以防止烂尾楼，防止让购房者担负房地产调节风险。地产商资金回笼多余资产，可用作摘地，土地收入因而修复，地区债务压力得以缓解，基本建设有希望回暖。回收的库存商品房和土地资源用以租赁房保障性住房，有利于关注民生，本来房地产商手上有许多库存量，假如附加再新增加供地用以租赁房，可能导致非常大的消耗，一举多得。

全方位限购解除，重归社会化。如今市场疲软，是限购解除的良机，资本主义国家对我国住户并没有限购政策对策，也是通过价格与税收调控，而非人为行政命令，违反市场经济体制。一二线销售市场假如充满活力，能通过多奉献土地收入、税金促进经济增长。在目前领域持续走低环境下，限购解除短期内将促进房地产业探底回暖；中远期可以考虑在这个市场稳中有进后，根据征收房地产税等税款体制管控销售市场，与此同时可以为政府财政提升平稳税款由来，根据人地挂钩完成供需平衡，一举两得。

不断大幅度央行降息降低购房成本，为群买球体育app众减负增效。财政政策单位根据定向降准等支持金融机构减少信贷成本。如今内涵报酬率较高，应当大幅度降低总量年利率，以前减少了首套房，社会反响非常好，二套的都应当减少，这也是以民为本。

5长期性住房改革：城市圈发展战略、金融安全、人地挂钩、房产税、租购并举

大家在行业内给出了研究框架“房地产业长期看人口、中期看土地资源、短期看金融业”。在这里架构前提下明确提出“房地产业新模式的关键在于城市圈发展战略、金融安全、人地挂钩、房产税和租购并举”。用时间换空间，推动长期性持续健康发展。如果采取长度紧密结合对策，有希望推动房地产业着陆，为中国经济复苏与就业作出贡献。

1）促进城市圈城市群发展战略。人随行业走，识时务者为俊杰。二十大报告显示，“进一步推动区域协调发展战略、地区国家战略、主体功能区发展战略、新型城镇化战略”。

2）维持货币政策和房地产融资现行政策持续稳定。平稳买房者预估，大力支持刚性需求和改善型购房要求。标准房地产融资主要用途，适用地产商有效资金需求，提供一定周期时间让出现问题的房地产开发商有逃生机遇。

3）以居住人口增加量为基础改革创新“人地挂钩”，提升土地出让。实行新增加居住人口与土地出让挂勾、跨地区耕地占补平衡与城镇商业用地增减挂钩，严格遵守“库存去化周期与供地挂勾”标准，提升现阶段土地出让方式。

4）平稳促进房地产税试点。房产税取代土地收入是大趋势，未来有必需建立科学经济模型评价房产税对双方危害。当代经济处在探底期，房地产业还没摆脱困境，不具有房地产税征收标准。

5）创建租购并举的住房供应体系。二十大汇报注重，“加快建立多元主体提供、多渠道保障、租购并举的住房规章制度”。丰富多彩商住楼、租赁房、共有产权住房等多品类提供方式，产生政府部门、房地产商、租用中介公司、分时租赁企业等多重提供布局，可以加速处理流动人口、年轻群体住房困难难题，推动房企在租赁服务中寻找新发展空间。

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