517大小王政策落实,有一部分小伙伴心里没数,留言问了一些问题,我把这些问题的回答进行了整理并正规渠道买球写出文章内容,愿大家不再迷茫!
01
股灾,救到现在,中国房产未来的发展只有一个:非常大的隔断!
我明白,今天的分享对没有买房子的人来讲,会有一点残酷,但实情就是这样!
我觉得,伴随着公共租赁房的提高,财运之间的差距会非常大!
昨天在在地球上有一个小伙伴跟我说: 政府部门结局回收商住楼做保障性住房,那样保障性住房提升这么多,房价和房租是否会都降低?
这件事情呢,公布发表文章不便表述“经济租金”的底层思维,可我可以给大家算一笔账:
我国7.5亿㎡库存量,地方城正规渠道买球市正规渠道买球回收3.5亿㎡,依照70㎡一套测算,那样全国各地21个超特大城市均值测算,每个地方大概可以分摊23万件,换正规渠道买球句正规渠道买球话说相对应的资产!
这一举动,每个地方降低23万件的商品房库存量,但是也正规渠道买球会提升23万件保障性住房
那样,保障性住房23万件是否算多呢?
我很明确的告诉你们,不但很少,或是比较少的供货!
撇开人口总量和新增加不说,像郑州市、青岛市、济南市、长沙市、重庆市、武汉市等多地每一年一手房和二手房的市场销售总产量就可以达到20多万件!
因此,从需求和供货的角度来看,新增加保障性住房只是是一年的市场销售总产量,因此算不上“超额供货”,因此房租不容易下挫!
其次,回收商品房贷款利率是1.75%,再加上公共租赁房的经营、消耗、物业正规渠道买球管理折旧费,最少需要达到买入价格的2.5%收益!
因此,从钱的使用成本看,这回收商品房钱就等于正规渠道买球是地区的债,本钱能够没给,但是必须给银行存款利息的;
从房租的角度来看,能够不盈利但是必须遮盖违约金和利息运营成本!
因此,租金不但不会跌,中长期看在通货膨胀、成本费压力之下,必涨!
更主要的是:依照十四五规划,保障性住房较大供给量的地方是四个一线城市!
在其中深圳市54万件、上海市供货40万件、广州市66万件、北京市40万件。
因此,分摊到各大城市也不一定真的是23万件!
但文章内容到这儿,也有一笔账应算来给大家:21个特大城市立即降低23万件商住楼,这全年供给量立即就会变成供小于求了!
因为过去3年房市下挫,各个城市的房地产商全是供应链一体化,因此供给量都是在减少!
文章内容到这儿,再回到看着我上文的立场:隔断,其实就是贫富悬殊!
将来就变成了——
中低收入群体便去排长队保障性住房,能够够卖共有产权住房,假如共有产权房还没钱买,你就去租用保障性住房。
好处是“住有所居”,坏处就是保障性住房的户型、标准都不及商住楼,这不是我说的,实际上保障性住房设计方案的时候也是那样分辨的
商住楼往往会放宽土地价格、指导价、房型提高、物业管理费提高,让商住楼产生“价高者得”的局势。
因此,我觉得“回收商住楼变保障性住房”+“限购政策放宽”就心疼,由于隔断会加重,贫富悬殊进一步加剧哦!
将来,便是有产者恒富,之前硬着头皮挖空六个钱包还可以进入车内买一套,完成阶层跃迁。
将来呢?
根据房地产完成阶层跃迁准入门槛会更高,由于商住楼再也不能考虑到“穷光蛋”的体验,也不会又出现行政策,就是要让平常人进入车内!
而买不上商品房小伙伴便去保障性住房排长队!
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02
大伙儿一定要清楚,咱们现在的股灾具体政策两个方面的暴击伤害!
第一个层面是没有限购;
第二个层面是控制选购门坎;
两个方面组成一定会对房市产生刺激!
为什么这样说呢?
因为这个套组成本质上是开启了大城市准入门槛,让人有一种机遇拥有更多高能级城市户籍、个人社保、文化教育、养老服务、就业岗位等!
大家一定要对中国户籍制度改革有深刻的认知!
我国的户籍制度改革来源于原苏联,是城乡二元结构。
户籍二元结构就是为了防止人口结构,出现很多农民进城排挤城市资源的现象。
因此,就算今天有2亿到3亿外来人口进城打工,但是这些流动人口的小孩依然无法在一线城市念书.......
这一话题不延伸,我们只要搞清楚:限购政策是否的实质,在户口。
很多人看到这儿,时常会困惑“购房就可落户口吗?”
之前不一定,目前看来,很多地方开展的股灾现行政策便是:买房送户籍,其实就是户口!
所有人想要将户籍从一个城市迁进另一个城市,都要迁进城市有接受详细地址。
例如毕业生工作户籍,落户口要迁进公司的集体户上、异地结婚,落户口只有落到迁进城市的房子上。
租房子,能落户口嚒?
一些地区租房子能够落户口小区公共性详细地址,但相近一线城市一直是“表示可以”具体难以。
由于落户口一线城市,则意味着能够具有一线城市文化教育、诊疗、个人社保、养老保险金、保障性住房等等一切政策的待遇。
这话只是30好几个字,读得并没有什么感觉,但具象化到真正的场景中乃是天壤之别。
来,我大家可以看看深圳市每个区域都会有的长者食堂,看一下案例大伙儿的体验会不一样。
但凡是深圳户口,满60岁就可以用APP申请办理年长者补贴,每顿饭补贴5元至15元左右。
根据这个案例,想让大家明白:名义上是放开限购,其实是放宽城市公共资源。
也正因为城市公共资源的不足和价格昂贵,因此房地产市场的最终招式全是没有限购+低首付+低费率。
这也就是为什么京沪线的限购房政策一直要比广佛要强硬的缘故,因为即使是一线城市,这城市能级与资源也是不一样的!
因此,大伙儿再看一遍517落地股灾现行政策,不必盯住15%首付款和低费率这类情况,大伙儿要认清——除开减少首付款门坎,也有没有限购、也有不同城市能级社会保障制度等诸多问题!
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02
我们本轮行情是430交流会很明确的消化吸收房屋交易和改进增量房定音,517落地式低首付、低费率!
在这样的情况下,我们回到2015年,看一下以上相近政策落实以后,房市从下挫到旋转究竟使用了多长时间——
国家住建部在2014年7月11日召开会议确立,房地产库存量较大的大城市要“想方设法”消化吸收商住楼未售总面积!!!
因此,在2015年我们迎来了惊天动地的去产能健身运动。
在2014年全国各地47个限购城市中42个接连不断取消限购政策。
从2014年7月国家住建部公布去产能,到10月份天津市、苏州市、济南市调节个人公积金和限购政策。
此后的2015年3月30日,执行住房买卖增值税满5年免税放宽至满2年免税;
到2015年9月、10月二手房发生跳价。
从2014年7月国家住建部确立“想方设法”去产能到2015年10月份跳价,房价走势分析神反转经历过16个月时间。
从2014年7月国家住建部确立“想方设法”去产能到2016年10月2日重新启动限购限贷,房市欢乐了28月。
整整的28月,有多少人是在国家住建部公布“想方设法”去产能这一刻就杀进房市抄底的?
我觉得是极个别的一群人。
如同此次施行没有限购+低首付现行政策一样!
换句话说,有多少人会意识到了“选购库存量商住楼这些钱是特发出来的贷币”、意识到了“保障性住房与商住楼1:1供货,商住楼供应量便会大幅降低”?
我觉得,仍然是极少数!
回放以往,三次地产周期,三次首付款和银行利率调整、三次解除限购,折射出了地产和调控的运动轨迹:
现行政策,永远都是金钱问题的映射。从无例外!
对于此次没有限购+低首付的‘之后’还不清楚,但是我知道,有些人期待这次不一样,有些人期待历史时间再重蹈覆辙。
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04
最终,简单的说几个方面。
1、由点到面
不要看到517现行政策就光看现行政策,再看看今年初中央银行结局购买债券、通胀目标CPI做到3%,再把这些联系到一起,你发现了什么?
换句话说你看到了什么?
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2、关心什么?
517政策落实以后,我觉得,大伙儿真正应该在意的是:
#土地资源已不指导价了,房市放开限购,首付款下降到15%,那样横亘在一些地区商住楼头顶的‘指导价’是否会一前一后一起到。以前地方城市为了能土地拍卖,增强了关键土地供货,土地拍卖价钱都非常高,这时候拉升大城市总体销售均价的
#除开上海与北京,广州和深圳放开限购也是大概率事件,在这样的情况下,你需要查下首付,想想去哪选购,才可以最大程度地享有公共资源网与社会保障制度~
#当地的自购客户提高警觉,以前犹豫是由于销售市场底部没有看到,但现在这种情况,很明显的底部特征!
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3、天地万物循环
我一直都是周期时间论者,即不唱空,都不看久。
这点在其他回答就多次曾经说过,我的看法也一直没变,经济走势也罢、房地产业涨跌幅也好,全是周期时间状况罢了。
之所以会解读政策,是由于我们解决周期时间的处理方式,一直都是“现行政策熨平”周期时间起伏,包含经营用贷币、行政部门现行政策、金融业措施、重新构建市场供求关系等。
之所以会处理数据,是由于要充分了解市场针对贷币、行政部门现行政策、金融业措施反馈,进而作出判断。
在《周期》这书有这样一段全文,要我印象深刻:
“说起历史时间大多数是通胀历史,我觉得毫不夸张,一般而言,通胀便是政府部门为了能个人利益而精心炮制出的。
也就只有政府部门这个机构,可以把一张白纸印出钱花,也能让烂刻的钞票越来越一文不值。
无论在哪里,价格与通胀一样,都是一种贷币状况。”
回首过去,大家时下存有的所有问题,在过往和历史长河中都可以找到回答
老实做人,安稳写文章,不宣扬,不扇动,让你知道房地产这件事!
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